De copropriété van twee eenheden valt niet onder het vereenvoudigde regime van kleine copropriétés (artikelen 41-8 en volgende van de wet van 10 juli 1965), noch onder het gemeen recht van klassieke copropriétés. De ordonnantie nr. 2019-1101 van 30 oktober 2019 heeft een autonome juridische regeling gecreëerd, gecodificeerd in de artikelen 41-13 tot 41-23 van dezelfde wet, van toepassing sinds 1 juni 2020. Het verwarren van deze drie regimes leidt tot aanvechtbare besluiten van de algemene vergadering en kostbare blokkades.
Copropriété van 2 eenheden en de Carrez-wet: werkelijke reikwijdte van het autonome regime
Het criterium voor toegang tot het regime van de artikelen 41-13 tot 41-23 is niet het aantal eenheden, maar de verdeling van de stemmen tussen precies twee copropriétaires. Een gebouw met vier eenheden waarvan drie aan dezelfde persoon toebehoren, valt onder dit regime, terwijl een gebouw met twee eenheden die door drie mede-eigenaren worden gehouden, daar niet noodzakelijkerwijs onder valt.
We observeren regelmatig deze verwarring in de copropriété-reglementen die vóór 2020 zijn opgesteld. De juridische kwalificatie hangt af van de eigendomsstructuur op het moment van de besluitvorming, niet van de kadastrale configuratie. Een verandering van eigenaar kan de copropriété dus van het ene regime naar het andere doen verschuiven tijdens de uitoefening.
De regelgeving voor een kleine copropriété van 2 eenheden specificeert onder andere de gevallen waarin de gemeenschappelijke delen kunnen ontbreken in het reglement, een veelvoorkomende situatie in oudere gebouwen die laat zijn verdeeld.
Facultatieve algemene vergadering in copropriété met twee copropriétaires
Artikel 41-14 van de wet van 1965 staat de twee copropriétaires toe om elke beslissing te nemen via schriftelijke raadpleging, zonder convocatie van een algemene vergadering. De beslissing neemt de vorm aan van een gezamenlijke overeenkomst die door beide partijen is ondertekend, die dezelfde effecten heeft als een proces-verbaal van de vergadering.
Deze flexibiliteit heeft een technische keerzijde. De overeenkomst moet voldoen aan de vormvereisten die zijn vastgesteld in het decreet van 17 maart 1967: identificatie van de partijen, specifiek onderwerp van de beslissing, datum en handtekening. Een eenvoudige uitwisseling van e-mails is niet voldoende om een overeenkomst te vormen die tegen derden kan worden ingeroepen, in tegenstelling tot wat we in de praktijk constateren.
Toegestane unilaterale beslissingen
Artikel 41-17 staat een copropriétaire toe om alleen bepaalde dringende werkzaamheden te ondernemen die noodzakelijk zijn voor de bescherming van het gebouw, zonder voorafgaande toestemming van de ander. Deze bevoegdheid is omkaderd:
- De werkzaamheden moeten noodzakelijk zijn door een onmiddellijk gevaar of een ernstige aantasting van het behoud van het gebouw
- De copropriétaire die de werkzaamheden uitvoert, moet de ander onverwijld informeren en de dringende aard ervan rechtvaardigen
- De verdeling van de lasten blijft die welke in het copropriété-reglement is voorzien, tenzij er een gerechtelijke betwisting is
De urgentie wordt beoordeeld op het moment van de beslissing, niet met terugwerkende kracht. Een copropriétaire die een volledig dak laat vervangen onder het voorwendsel van een gelokaliseerde lekkage, loopt het risico op een geschil over de werkelijke reikwijdte van de urgentie.
Syndicus in copropriété van 2 eenheden: verplichting blijft bestaan, vereenvoudigde vorm
De benoeming van een syndicus blijft verplicht, ook in een copropriété beperkt tot twee copropriétaires. Artikel 41-15 staat echter toe om de taak van de syndicus te delegeren aan een van de copropriétaires of aan een derde, zonder tussenkomst van een professionele syndicus.
We raden aan om deze delegatie te formaliseren door een schriftelijk document dat losstaat van het copropriété-reglement. De delegatie moet de duur van de opdracht, de toegestane handelingen en de voorwaarden voor intrekking specificeren. Bij gebrek aan formalisering, stelt de copropriétaire die als de facto syndicus optreedt, zijn persoonlijke aansprakelijkheid bloot zonder te profiteren van het beschermende kader van de opdracht.
Bankrekening en begroting
De verplichting om een aparte bankrekening te openen op naam van de vereniging van copropriétaires geldt voor alle copropriétés, zonder uitzondering qua grootte. Daarentegen profiteren kleine copropriétés waarvan de gemiddelde begroting minder dan 15.000 euro bedraagt over drie boekjaren van gedeeltelijke boekhoudkundige vrijstellingen.
De begroting zelf blijft verplicht. Het niet opstellen ervan stelt de syndicus (zelfs vrijwillig) bloot aan een betwisting van zijn beheer door de andere copropriétaire.
Verplichtingen 2025-2026: PPT en collectieve DPE voor copropriétés van 2 eenheden
Sinds 1 januari 2025 is het meerjarenplan voor werkzaamheden (PPT) van toepassing op copropriétés van 50 eenheden of minder, inclusief die van 2 eenheden, mits het gebouw ouder is dan 15 jaar. Het project van PPT moet worden voorgelegd aan de gezamenlijke beslissing van de twee copropriétaires.
De kalender van de collectieve DPE legt een tweede beperking op: sinds 1 januari 2026 moeten wooncopropriétés van 50 eenheden of minder waarvan de bouwvergunning ouder is dan 1 januari 2013 beschikken over een collectieve energieprestatie-evaluatie. Voor een copropriété van 2 eenheden worden de kosten van de collectieve DPE verdeeld over slechts twee personen, wat een proportioneel zwaardere last met zich meebrengt dan in een grote samenstelling.
- De PPT moet een periode van tien jaar bestrijken en een schatting van de kosten van de geïdentificeerde werkzaamheden bevatten
- De collectieve DPE betreft het gehele gebouw, niet elke eenheid afzonderlijk
- Het fonds voor werkzaamheden moet worden aangevuld met ten minste 5 % van de jaarlijkse begroting
- Het niet naleven van deze verplichtingen leidt niet tot directe sancties, maar verzwakt de copropriété in geval van verkoop of geschil
Blokkade en juridische procedures tussen twee copropriétaires
Het structurele risico van een copropriété met twee ligt in de afwezigheid van een mogelijke meerderheid in geval van onenigheid. Geen meerderheidstem kan twee conflicterende copropriétaires scheiden. Artikel 41-19 voorziet dat de copropriétaire die wordt geconfronteerd met de weigering van de ander, de rechtbank kan inschakelen om toestemming te verkrijgen voor het uitvoeren van werkzaamheden of het nemen van een beslissing die noodzakelijk is voor het behoud van het gebouw.
Deze juridische procedure blijft traag en kostbaar. In de aanloop raden we aan om in het copropriété-reglement een clausule voor verplichte voorafgaande mediation op te nemen, die de partijen verplicht om een minnelijke schikking te proberen voordat de rechtbank wordt ingeschakeld. Deze clausule sluit de mogelijkheid van een rechterlijke procedure niet uit, maar creëert een gestructureerd kader voor discussie.
Het autonome regime van de copropriété met twee copropriétaires biedt een waardevolle flexibiliteit in het beheer, op voorwaarde dat elke beslissing schriftelijk wordt geformaliseerd. De nieuwe verplichtingen van PPT en collectieve DPE voegen een laag van verplichtingen toe die de schijnbare eenvoud van de structuur niet moet onderschatten.