La copropriété de deux lots ne relève ni du régime simplifié des petites copropriétés (articles 41-8 et suivants de la loi du 10 juillet 1965), ni du droit commun des copropriétés classiques. L’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019 a créé un régime juridique autonome, codifié aux articles 41-13 à 41-23 de la même loi, applicable depuis le 1er juin 2020. Confondre ces trois régimes expose à des décisions d’assemblée générale contestables et à des blocages coûteux.
Copropriété de 2 lots et loi Carrez : périmètre réel du régime autonome
Le critère d’entrée dans le régime des articles 41-13 à 41-23 n’est pas le nombre de lots, mais la répartition des voix entre exactement deux copropriétaires. Un immeuble de quatre lots dont trois appartiennent à la même personne entre dans ce régime, alors qu’un immeuble de deux lots détenus par trois indivisaires n’y entre pas forcément.
Lire également : Tout savoir sur la grille tarifaire Itelis optique 2024 et ses avantages
Nous observons régulièrement cette confusion dans les règlements de copropriété rédigés avant 2020. La qualification juridique dépend de la structure de détention au moment de la prise de décision, pas de la configuration cadastrale. Un changement de propriétaire peut donc faire basculer la copropriété d’un régime à l’autre en cours d’exercice.
La réglementation pour une petite copropriété de 2 lots précise notamment les cas où les parties communes peuvent être absentes du règlement, une situation fréquente dans les immeubles anciens divisés tardivement.
A voir aussi : Tout savoir sur le déblocage des fonds d'un prêt immobilier : étapes et conseils
Assemblée générale facultative en copropriété à deux copropriétaires
L’article 41-14 de la loi de 1965 autorise les deux copropriétaires à prendre toute décision par consultation écrite, sans convocation d’assemblée générale. La décision prend la forme d’un accord conjoint signé par les deux parties, qui produit les mêmes effets qu’un procès-verbal d’assemblée.
Cette souplesse a un revers technique. L’accord doit respecter les conditions de forme prévues par le décret du 17 mars 1967 : identification des parties, objet précis de la décision, date et signature. Un simple échange de courriels ne suffit pas à constituer un accord opposable aux tiers, contrairement à ce que nous constatons dans la pratique.
Décisions unilatérales autorisées
L’article 41-17 permet à un copropriétaire d’engager seul certains travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, sans l’accord préalable de l’autre. Cette faculté est encadrée :
- Les travaux doivent être rendus nécessaires par un péril imminent ou une atteinte grave à la conservation de l’immeuble
- Le copropriétaire qui engage les travaux doit en informer l’autre sans délai et justifier leur caractère urgent
- La répartition des charges reste celle prévue au règlement de copropriété, sauf contestation judiciaire
L’urgence s’apprécie au moment de la décision, pas rétroactivement. Un copropriétaire qui fait refaire une toiture entière en invoquant une fuite localisée s’expose à un contentieux sur le périmètre réel de l’urgence.
Syndic en copropriété de 2 lots : obligation maintenue, forme allégée
La désignation d’un syndic reste obligatoire, y compris dans une copropriété limitée à deux copropriétaires. L’article 41-15 permet toutefois de déléguer la mission du syndic à l’un des copropriétaires ou à un tiers, sans passer par un syndic professionnel.
Nous recommandons de formaliser cette délégation par un document écrit distinct du règlement de copropriété. La délégation doit préciser la durée du mandat, les actes autorisés et les conditions de révocation. En l’absence de formalisation, le copropriétaire qui agit comme syndic de fait engage sa responsabilité personnelle sans bénéficier du cadre protecteur du mandat.
Compte bancaire et budget prévisionnel
L’obligation d’ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires s’applique à toutes les copropriétés, sans exception de taille. En revanche, les petites copropriétés dont le budget prévisionnel moyen est inférieur à 15 000 euros sur trois exercices bénéficient de dispenses comptables partielles.
Le budget prévisionnel lui-même reste obligatoire. Ne pas l’établir expose le syndic (même bénévole) à une mise en cause de sa gestion par l’autre copropriétaire.
Obligations 2025-2026 : PPT et DPE collectif pour les copropriétés de 2 lots
Depuis le 1er janvier 2025, le plan pluriannuel de travaux (PPT) s’applique aux copropriétés de 50 lots ou moins, y compris celles de 2 lots, dès lors que l’immeuble a plus de 15 ans. Le projet de PPT doit être soumis à la décision conjointe des deux copropriétaires.
Le calendrier du DPE collectif impose une seconde contrainte : depuis le 1er janvier 2026, les copropriétés d’habitation de 50 lots ou moins dont le permis de construire est antérieur au 1er janvier 2013 doivent disposer d’un diagnostic de performance énergétique collectif. Pour une copropriété de 2 lots, le coût du DPE collectif se répartit entre deux personnes seulement, ce qui représente une charge proportionnellement plus lourde que dans un grand ensemble.
- Le PPT doit couvrir une période de dix ans et inclure une estimation du coût des travaux identifiés
- Le DPE collectif porte sur l’ensemble du bâtiment, pas sur chaque lot individuellement
- Le fonds de travaux doit être alimenté à hauteur d’au moins 5 % du budget prévisionnel annuel
- Le non-respect de ces obligations n’entraîne pas de sanction directe, mais fragilise la copropriété en cas de vente ou de litige
Blocage et recours judiciaire entre deux copropriétaires
Le risque structurel d’une copropriété à deux tient à l’absence de majorité possible en cas de désaccord. Aucun vote à la majorité ne peut départager deux copropriétaires en conflit. L’article 41-19 prévoit que le copropriétaire qui se heurte au refus de l’autre peut saisir le tribunal judiciaire pour obtenir l’autorisation de réaliser des travaux ou de prendre une décision nécessaire à la conservation de l’immeuble.
Cette procédure judiciaire reste lente et coûteuse. En amont, nous recommandons d’insérer dans le règlement de copropriété une clause de médiation préalable obligatoire, qui impose aux parties de tenter un règlement amiable avant toute saisine du tribunal. Cette clause n’empêche pas le recours au juge, mais elle crée un cadre de discussion structuré.
Le régime autonome de la copropriété à deux copropriétaires offre une souplesse de gestion appréciable, à condition de formaliser chaque décision par écrit. Les nouvelles obligations de PPT et de DPE collectif ajoutent une couche de contraintes que la simplicité apparente de la structure ne doit pas faire sous-estimer.