A copropriedade de dois lotes não se enquadra no regime simplificado das pequenas copropriedades (artigos 41-8 e seguintes da lei de 10 de julho de 1965), nem no direito comum das copropriedades clássicas. A ordem n°2019-1101 de 30 de outubro de 2019 criou um regime jurídico autônomo, codificado nos artigos 41-13 a 41-23 da mesma lei, aplicável desde 1º de junho de 2020. Confundir esses três regimes expõe a decisões de assembleia geral contestáveis e a bloqueios custosos.
Copropriedade de 2 lotes e lei Carrez: perímetro real do regime autônomo
O critério de entrada no regime dos artigos 41-13 a 41-23 não é o número de lotes, mas a repartição das vozes entre exatamente dois coproprietários. Um edifício de quatro lotes, dos quais três pertencem à mesma pessoa, entra neste regime, enquanto um edifício de dois lotes detidos por três indivisários não necessariamente se enquadra.
Observamos regularmente essa confusão nos regulamentos de copropriedade redigidos antes de 2020. A qualificação jurídica depende da estrutura de posse no momento da tomada de decisão, não da configuração cadastral. Uma mudança de proprietário pode, portanto, fazer a copropriedade mudar de um regime para outro durante o exercício.
A regulamentação para uma pequena copropriedade de 2 lotes especifica, entre outras coisas, os casos em que as partes comuns podem estar ausentes do regulamento, uma situação frequente em edifícios antigos divididos tardiamente.
Assembleia geral facultativa em copropriedade a dois coproprietários
O artigo 41-14 da lei de 1965 autoriza os dois coproprietários a tomar qualquer decisão por consulta escrita, sem convocação de assembleia geral. A decisão assume a forma de um acordo conjunto assinado pelas duas partes, que produz os mesmos efeitos que uma ata de assembleia.
Essa flexibilidade tem um reverso técnico. O acordo deve respeitar as condições de forma previstas pelo decreto de 17 de março de 1967: identificação das partes, objeto preciso da decisão, data e assinatura. Uma simples troca de e-mails não é suficiente para constituir um acordo oponível a terceiros, ao contrário do que observamos na prática.
Decisões unilaterais autorizadas
O artigo 41-17 permite que um coproprietário inicie sozinho certos trabalhos urgentes necessários à preservação do edifício, sem o consentimento prévio do outro. Essa faculdade é regulamentada:
- Os trabalhos devem ser tornados necessários por um perigo iminente ou uma grave ameaça à conservação do edifício
- O coproprietário que inicia os trabalhos deve informar o outro sem demora e justificar seu caráter urgente
- A repartição das despesas permanece a prevista no regulamento de copropriedade, salvo contestação judicial
A urgência é avaliada no momento da decisão, não retroativamente. Um coproprietário que refaz um telhado inteiro invocando uma infiltração localizada se expõe a um litígio sobre o perímetro real da urgência.
Síndico em copropriedade de 2 lotes: obrigação mantida, forma simplificada
A designação de um síndico continua obrigatória, mesmo em uma copropriedade limitada a dois coproprietários. O artigo 41-15 permite, no entanto, delegar a missão do síndico a um dos coproprietários ou a um terceiro, sem passar por um síndico profissional.
Recomendamos formalizar essa delegação por um documento escrito distinto do regulamento de copropriedade. A delegação deve especificar a duração do mandato, os atos autorizados e as condições de revogação. Na ausência de formalização, o coproprietário que atua como síndico de fato assume sua responsabilidade pessoal sem se beneficiar do quadro protetor do mandato.
Conta bancária e orçamento previsional
A obrigação de abrir uma conta bancária separada em nome do sindicato dos coproprietários se aplica a todas as copropriedades, sem exceção de tamanho. Por outro lado, as pequenas copropriedades cujo orçamento previsional médio é inferior a 15.000 euros em três exercícios beneficiam de dispensas contábeis parciais.
O orçamento previsional em si continua sendo obrigatório. Não elaborá-lo expõe o síndico (mesmo voluntário) a uma contestação de sua gestão pelo outro coproprietário.
Obrigações 2025-2026: PPT e DPE coletivo para as copropriedades de 2 lotes
Desde 1º de janeiro de 2025, o plano plurianual de trabalhos (PPT) se aplica às copropriedades de 50 lotes ou menos, incluindo aquelas de 2 lotes, desde que o edifício tenha mais de 15 anos. O projeto de PPT deve ser submetido à decisão conjunta dos dois coproprietários.
O calendário do DPE coletivo impõe uma segunda restrição: desde 1º de janeiro de 2026, as copropriedades habitacionais de 50 lotes ou menos, cujo alvará de construção seja anterior a 1º de janeiro de 2013, devem dispor de um diagnóstico de desempenho energético coletivo. Para uma copropriedade de 2 lotes, o custo do DPE coletivo é dividido entre apenas duas pessoas, o que representa uma carga proporcionalmente mais pesada do que em um grande conjunto.
- O PPT deve cobrir um período de dez anos e incluir uma estimativa do custo dos trabalhos identificados
- O DPE coletivo abrange todo o edifício, não cada lote individualmente
- O fundo de obras deve ser alimentado com pelo menos 5% do orçamento previsional anual
- A não observância dessas obrigações não acarreta sanção direta, mas fragiliza a copropriedade em caso de venda ou litígio
Bloqueio e recurso judicial entre dois coproprietários
O risco estrutural de uma copropriedade a dois reside na ausência de maioria possível em caso de desacordo. Nenhum voto da maioria pode desempatar dois coproprietários em conflito. O artigo 41-19 prevê que o coproprietário que se depara com a recusa do outro pode recorrer ao tribunal judicial para obter autorização para realizar trabalhos ou tomar uma decisão necessária à conservação do edifício.
Esse procedimento judicial continua sendo lento e custoso. Antes disso, recomendamos inserir no regulamento de copropriedade uma cláusula de mediação prévia obrigatória, que impõe às partes tentarem uma resolução amigável antes de qualquer recurso ao tribunal. Essa cláusula não impede o recurso ao juiz, mas cria um quadro de discussão estruturado.
O regime autônomo da copropriedade a dois coproprietários oferece uma flexibilidade de gestão apreciável, desde que cada decisão seja formalizada por escrito. As novas obrigações de PPT e de DPE coletivo adicionam uma camada de restrições que a simplicidade aparente da estrutura não deve subestimar.