La comproprietà di due lotti non rientra né nel regime semplificato delle piccole comproprietà (articoli 41-8 e seguenti della legge del 10 luglio 1965), né nel diritto comune delle comproprietà classiche. L’ordinanza n°2019-1101 del 30 ottobre 2019 ha creato un regime giuridico autonomo, codificato negli articoli 41-13 a 41-23 della stessa legge, applicabile dal 1° giugno 2020. Confondere questi tre regimi espone a decisioni di assemblea generale contestabili e a blocchi costosi.
Comproprietà di 2 lotti e legge Carrez: perimetro reale del regime autonomo
Il criterio di accesso al regime degli articoli 41-13 a 41-23 non è il numero di lotti, ma la ripartizione dei voti tra esattamente due comproprietari. Un immobile di quattro lotti di cui tre appartengono alla stessa persona rientra in questo regime, mentre un immobile di due lotti detenuti da tre indivisi non vi rientra necessariamente.
Osserviamo regolarmente questa confusione nei regolamenti di comproprietà redatti prima del 2020. La qualificazione giuridica dipende dalla struttura di possesso al momento della decisione, non dalla configurazione catastale. Un cambio di proprietario può quindi far passare la comproprietà da un regime all’altro durante l’esercizio.
La regolamentazione per una piccola comproprietà di 2 lotti precisa in particolare i casi in cui le parti comuni possono essere assenti dal regolamento, una situazione frequente negli immobili antichi divisi tardivamente.
Assemblea generale facoltativa in comproprietà a due comproprietari
L’articolo 41-14 della legge del 1965 consente ai due comproprietari di prendere qualsiasi decisione tramite consultazione scritta, senza convocazione di assemblea generale. La decisione assume la forma di un accordo congiunto firmato da entrambe le parti, che produce gli stessi effetti di un verbale di assemblea.
Questa flessibilità ha un rovescio tecnico. L’accordo deve rispettare le condizioni di forma previste dal decreto del 17 marzo 1967: identificazione delle parti, oggetto preciso della decisione, data e firma. Un semplice scambio di email non è sufficiente a costituire un accordo opponibile ai terzi, contrariamente a quanto osserviamo nella pratica.
Decisioni unilaterali autorizzate
L’articolo 41-17 consente a un comproprietario di intraprendere da solo alcuni lavori urgenti necessari alla salvaguardia dell’immobile, senza il consenso preventivo dell’altro. Questa facoltà è regolamentata:
- I lavori devono essere resi necessari da un pericolo imminente o da un grave danno alla conservazione dell’immobile
- Il comproprietario che intraprende i lavori deve informare l’altro senza indugi e giustificare il loro carattere urgente
- La ripartizione delle spese rimane quella prevista dal regolamento di comproprietà, salvo contestazione giudiziaria
L’urgenza si valuta al momento della decisione, non retroattivamente. Un comproprietario che fa rifare un’intera copertura invocando una perdita localizzata si espone a un contenzioso sul perimetro reale dell’urgenza.
Sindaco in comproprietà di 2 lotti: obbligo mantenuto, forma semplificata
La designazione di un sindaco rimane obbligatoria, anche in una comproprietà limitata a due comproprietari. L’articolo 41-15 consente tuttavia di delegare la missione del sindaco a uno dei comproprietari o a un terzo, senza passare per un sindaco professionista.
Raccomandiamo di formalizzare questa delega tramite un documento scritto distinto dal regolamento di comproprietà. La delega deve specificare la durata del mandato, gli atti autorizzati e le condizioni di revoca. In assenza di formalizzazione, il comproprietario che agisce come sindaco di fatto si assume la responsabilità personale senza beneficiare del quadro protettivo del mandato.
Conto bancario e budget previsionale
L’obbligo di aprire un conto bancario separato a nome del sindacato dei comproprietari si applica a tutte le comproprietà, senza eccezione di dimensione. Tuttavia, le piccole comproprietà il cui budget previsionale medio è inferiore a 15.000 euro su tre esercizi beneficiano di esenzioni contabili parziali.
Il budget previsionale stesso rimane obbligatorio. Non stabilirlo espone il sindaco (anche volontario) a una messa in discussione della sua gestione da parte dell’altro comproprietario.
Obblighi 2025-2026: PPT e DPE collettivo per le comproprietà di 2 lotti
Dal 1° gennaio 2025, il piano pluriennale di lavori (PPT) si applica alle comproprietà di 50 lotti o meno, comprese quelle di 2 lotti, a condizione che l’immobile abbia più di 15 anni. Il progetto di PPT deve essere sottoposto alla decisione congiunta dei due comproprietari.
Il calendario del DPE collettivo impone una seconda restrizione: dal 1° gennaio 2026, le comproprietà abitative di 50 lotti o meno il cui permesso di costruzione è antecedente al 1° gennaio 2013 devono disporre di un diagnostico di prestazione energetica collettivo. Per una comproprietà di 2 lotti, il costo del DPE collettivo si ripartisce tra sole due persone, il che rappresenta un onere proporzionalmente più pesante rispetto a un grande complesso.
- Il PPT deve coprire un periodo di dieci anni e includere una stima del costo dei lavori identificati
- Il DPE collettivo riguarda l’intero edificio, non ogni lotto singolarmente
- Il fondo lavori deve essere alimentato a livello di almeno il 5% del budget previsionale annuale
- Il mancato rispetto di questi obblighi non comporta sanzioni dirette, ma indebolisce la comproprietà in caso di vendita o contenzioso
Blocco e ricorso giudiziario tra due comproprietari
Il rischio strutturale di una comproprietà a due è legato all’assenza di maggioranza possibile in caso di disaccordo. Nessun voto a maggioranza può dirimere due comproprietari in conflitto. L’articolo 41-19 prevede che il comproprietario che si scontra con il rifiuto dell’altro possa rivolgersi al tribunale per ottenere l’autorizzazione a realizzare lavori o a prendere una decisione necessaria alla conservazione dell’immobile.
Questa procedura giudiziaria rimane lenta e costosa. In anticipo, raccomandiamo di inserire nel regolamento di comproprietà una clausola di mediazione preventiva obbligatoria, che impone alle parti di tentare una risoluzione amichevole prima di qualsiasi ricorso al tribunale. Questa clausola non impedisce il ricorso al giudice, ma crea un quadro di discussione strutturato.
Il regime autonomo della comproprietà a due comproprietari offre una flessibilità di gestione apprezzabile, a condizione di formalizzare ogni decisione per iscritto. I nuovi obblighi di PPT e di DPE collettivo aggiungono uno strato di vincoli che la semplicità apparente della struttura non deve far sottovalutare.