La copropiedad de dos lotes no se rige ni por el régimen simplificado de pequeñas copropiedades (artículos 41-8 y siguientes de la ley del 10 de julio de 1965), ni por el derecho común de las copropiedades clásicas. La ordenanza n°2019-1101 del 30 de octubre de 2019 creó un régimen jurídico autónomo, codificado en los artículos 41-13 a 41-23 de la misma ley, aplicable desde el 1 de junio de 2020. Confundir estos tres regímenes expone a decisiones de asamblea general cuestionables y a bloqueos costosos.
Copropiedad de 2 lotes y ley Carrez: perímetro real del régimen autónomo
El criterio de entrada en el régimen de los artículos 41-13 a 41-23 no es el número de lotes, sino la distribución de votos entre exactamente dos copropietarios. Un inmueble de cuatro lotes, de los cuales tres pertenecen a la misma persona, entra en este régimen, mientras que un inmueble de dos lotes poseídos por tres copropietarios no necesariamente lo hace.
Observamos regularmente esta confusión en los reglamentos de copropiedad redactados antes de 2020. La calificación jurídica depende de la estructura de tenencia en el momento de la toma de decisión, no de la configuración catastral. Un cambio de propietario puede, por lo tanto, hacer que la copropiedad pase de un régimen a otro en el transcurso del ejercicio.
La regulación para una pequeña copropiedad de 2 lotes precisa, entre otras cosas, los casos en los que las partes comunes pueden estar ausentes del reglamento, una situación frecuente en los inmuebles antiguos divididos tardíamente.
Asamblea general facultativa en copropiedad a dos copropietarios
El artículo 41-14 de la ley de 1965 autoriza a los dos copropietarios a tomar cualquier decisión mediante consulta escrita, sin convocatoria de asamblea general. La decisión toma la forma de un acuerdo conjunto firmado por ambas partes, que produce los mismos efectos que un acta de asamblea.
Esta flexibilidad tiene un reverso técnico. El acuerdo debe cumplir con las condiciones de forma previstas por el decreto del 17 de marzo de 1967: identificación de las partes, objeto preciso de la decisión, fecha y firma. Un simple intercambio de correos electrónicos no es suficiente para constituir un acuerdo oponible a terceros, a diferencia de lo que constatamos en la práctica.
Decisiones unilaterales autorizadas
El artículo 41-17 permite a un copropietario llevar a cabo solo ciertos trabajos urgentes necesarios para la salvaguarda del inmueble, sin el acuerdo previo del otro. Esta facultad está regulada:
- Los trabajos deben ser necesarios debido a un peligro inminente o un daño grave a la conservación del inmueble
- El copropietario que lleva a cabo los trabajos debe informar al otro sin demora y justificar su carácter urgente
- La distribución de cargas sigue siendo la prevista en el reglamento de copropiedad, salvo impugnación judicial
La urgencia se evalúa en el momento de la decisión, no retroactivamente. Un copropietario que rehace un techo entero invocando una fuga localizada se expone a un litigio sobre el perímetro real de la urgencia.
Síndico en copropiedad de 2 lotes: obligación mantenida, forma aligerada
La designación de un síndico sigue siendo obligatoria, incluso en una copropiedad limitada a dos copropietarios. El artículo 41-15 permite, sin embargo, delegar la misión del síndico a uno de los copropietarios o a un tercero, sin pasar por un síndico profesional.
Recomendamos formalizar esta delegación mediante un documento escrito distinto del reglamento de copropiedad. La delegación debe especificar la duración del mandato, los actos autorizados y las condiciones de revocación. En ausencia de formalización, el copropietario que actúa como síndico de hecho asume su responsabilidad personal sin beneficiarse del marco protector del mandato.
Cuenta bancaria y presupuesto previsional
La obligación de abrir una cuenta bancaria separada a nombre del sindicato de copropietarios se aplica a todas las copropiedades, sin excepción de tamaño. Sin embargo, las pequeñas copropiedades cuyo presupuesto previsional medio es inferior a 15 000 euros en tres ejercicios se benefician de dispensas contables parciales.
El presupuesto previsional en sí sigue siendo obligatorio. No establecerlo expone al síndico (incluso voluntario) a una impugnación de su gestión por parte del otro copropietario.
Obligaciones 2025-2026: PPT y DPE colectivo para las copropiedades de 2 lotes
Desde el 1 de enero de 2025, el plan plurianual de trabajos (PPT) se aplica a las copropiedades de 50 lotes o menos, incluidas las de 2 lotes, siempre que el inmueble tenga más de 15 años. El proyecto de PPT debe ser sometido a la decisión conjunta de los dos copropietarios.
El calendario del DPE colectivo impone una segunda restricción: desde el 1 de enero de 2026, las copropiedades de vivienda de 50 lotes o menos cuyo permiso de construcción sea anterior al 1 de enero de 2013 deben disponer de un diagnóstico de rendimiento energético colectivo. Para una copropiedad de 2 lotes, el costo del DPE colectivo se reparte entre solo dos personas, lo que representa una carga proporcionalmente más pesada que en un gran conjunto.
- El PPT debe cubrir un período de diez años e incluir una estimación del costo de los trabajos identificados
- El DPE colectivo se refiere a todo el edificio, no a cada lote individualmente
- El fondo de trabajos debe ser alimentado con al menos el 5 % del presupuesto previsional anual
- El incumplimiento de estas obligaciones no conlleva sanción directa, pero debilita la copropiedad en caso de venta o litigio
Bloqueo y recurso judicial entre dos copropietarios
El riesgo estructural de una copropiedad a dos radica en la ausencia de mayoría posible en caso de desacuerdo. Ninguna votación por mayoría puede dirimir a dos copropietarios en conflicto. El artículo 41-19 prevé que el copropietario que se enfrenta al rechazo del otro puede acudir al tribunal judicial para obtener la autorización para realizar trabajos o tomar una decisión necesaria para la conservación del inmueble.
Este procedimiento judicial sigue siendo lento y costoso. Previamente, recomendamos insertar en el reglamento de copropiedad una cláusula de mediación previa obligatoria, que impone a las partes intentar un acuerdo amistoso antes de cualquier presentación ante el tribunal. Esta cláusula no impide el recurso al juez, pero crea un marco de discusión estructurado.
El régimen autónomo de la copropiedad a dos copropietarios ofrece una flexibilidad de gestión apreciable, siempre que se formalice cada decisión por escrito. Las nuevas obligaciones de PPT y de DPE colectivo añaden una capa de restricciones que la aparente simplicidad de la estructura no debe subestimar.