Die Eigentümergemeinschaft von zwei Einheiten fällt weder unter das vereinfachte Regime der kleinen Eigentümergemeinschaften (Artikel 41-8 und folgende des Gesetzes vom 10. Juli 1965) noch unter das allgemeine Recht der klassischen Eigentümergemeinschaften. Die Verordnung Nr. 2019-1101 vom 30. Oktober 2019 hat ein autonomes rechtliches Regime geschaffen, das in den Artikeln 41-13 bis 41-23 desselben Gesetzes kodifiziert ist und seit dem 1. Juni 2020 gilt. Diese drei Regime zu verwechseln, führt zu anfechtbaren Beschlüssen der Eigentümerversammlung und zu kostspieligen Blockaden.
Eigentümergemeinschaft von 2 Einheiten und Carrez-Gesetz: tatsächlicher Umfang des autonomen Regimes
Das Kriterium für den Eintritt in das Regime der Artikel 41-13 bis 41-23 ist nicht die Anzahl der Einheiten, sondern die Stimmenverteilung zwischen genau zwei Eigentümern. Ein Gebäude mit vier Einheiten, von denen drei derselben Person gehören, fällt unter dieses Regime, während ein Gebäude mit zwei Einheiten, die von drei Miteigentümern gehalten werden, nicht unbedingt darunter fällt.
Wir beobachten regelmäßig diese Verwirrung in den Eigentümergemeinschaftsordnungen, die vor 2020 verfasst wurden. Die rechtliche Qualifikation hängt von der Eigentumsstruktur zum Zeitpunkt der Entscheidungsfindung ab, nicht von der katastertechnischen Konfiguration. Ein Eigentümerwechsel kann daher die Eigentümergemeinschaft während des laufenden Geschäftsjahres von einem Regime in ein anderes kippen.
Die Regelung für eine kleine Eigentümergemeinschaft von 2 Einheiten präzisiert insbesondere die Fälle, in denen die Gemeinschaftsflächen im Reglement fehlen können, eine häufige Situation in alten Gebäuden, die spät aufgeteilt wurden.
Fakultative Eigentümerversammlung in einer Eigentümergemeinschaft mit zwei Eigentümern
Artikel 41-14 des Gesetzes von 1965 erlaubt es den beiden Eigentümern, jede Entscheidung durch schriftliche Konsultation, ohne Einberufung einer Eigentümerversammlung, zu treffen. Die Entscheidung erfolgt in Form einer gemeinsamen Vereinbarung, die von beiden Parteien unterzeichnet wird und die gleichen Wirkungen hat wie ein Protokoll der Versammlung.
Diese Flexibilität hat eine technische Kehrseite. Die Vereinbarung muss die Formvorschriften des Dekrets vom 17. März 1967 einhalten: Identifikation der Parteien, genauer Gegenstand der Entscheidung, Datum und Unterschrift. Ein einfacher Austausch von E-Mails reicht nicht aus, um eine gegenüber Dritten durchsetzbare Vereinbarung zu bilden, im Gegensatz zu dem, was wir in der Praxis feststellen.
Erlaubte einseitige Entscheidungen
Artikel 41-17 erlaubt es einem Eigentümer, allein bestimmte dringende Arbeiten, die zur Erhaltung des Gebäudes notwendig sind, ohne vorherige Zustimmung des anderen durchzuführen. Diese Möglichkeit ist jedoch eingeschränkt:
- Die Arbeiten müssen durch eine drohende Gefahr oder eine erhebliche Beeinträchtigung der Erhaltung des Gebäudes notwendig werden
- Der Eigentümer, der die Arbeiten durchführt, muss den anderen unverzüglich informieren und die Dringlichkeit begründen
- Die Verteilung der Kosten bleibt die im Reglement der Eigentümergemeinschaft vorgesehene, es sei denn, es gibt eine gerichtliche Anfechtung
Die Dringlichkeit wird zum Zeitpunkt der Entscheidung bewertet, nicht rückblickend. Ein Eigentümer, der ein ganzes Dach erneuert und dabei auf einen lokalisierten Leck hinweist, setzt sich einem Rechtsstreit über den tatsächlichen Umfang der Dringlichkeit aus.
Verwalter in einer Eigentümergemeinschaft von 2 Einheiten: Verpflichtung bleibt bestehen, vereinfachte Form
Die Ernennung eines Verwalters bleibt verpflichtend, auch in einer Eigentümergemeinschaft, die auf zwei Eigentümer beschränkt ist. Artikel 41-15 erlaubt jedoch, die Aufgabe des Verwalters an einen der Eigentümer oder an einen Dritten zu delegieren, ohne einen professionellen Verwalter einzuschalten.
Wir empfehlen, diese Delegation durch ein schriftliches Dokument zu formalisieren, das vom Reglement der Eigentümergemeinschaft getrennt ist. Die Delegation muss die Dauer des Mandats, die erlaubten Handlungen und die Bedingungen für die Widerrufung festlegen. In Ermangelung einer Formalisierung haftet der Eigentümer, der als faktischer Verwalter handelt, persönlich, ohne von dem schützenden Rahmen des Mandats zu profitieren.
Bankkonto und Haushaltsplan
Die Verpflichtung zur Eröffnung eines separaten Bankkontos im Namen der Eigentümergemeinschaft gilt für alle Eigentümergemeinschaften, ohne Ausnahme hinsichtlich der Größe. Im Gegensatz dazu profitieren kleine Eigentümergemeinschaften, deren durchschnittlicher Haushaltsplan unter 15.000 Euro über drei Jahre liegt, von teilweisen buchhalterischen Ausnahmen.
Der Haushaltsplan selbst bleibt verpflichtend. Wenn er nicht aufgestellt wird, setzt dies den Verwalter (auch ehrenamtlich) einer Inanspruchnahme seiner Verwaltung durch den anderen Eigentümer aus.
Verpflichtungen 2025-2026: PPT und kollektives DPE für Eigentümergemeinschaften von 2 Einheiten
Seit dem 1. Januar 2025 gilt der mehrjährige Arbeitsplan (PPT) für Eigentümergemeinschaften mit 50 Einheiten oder weniger, einschließlich derjenigen mit 2 Einheiten, sofern das Gebäude älter als 15 Jahre ist. Der Entwurf des PPT muss der gemeinsamen Entscheidung der beiden Eigentümer vorgelegt werden.
Der Zeitplan für das kollektive DPE stellt eine zweite Einschränkung dar: Seit dem 1. Januar 2026 müssen Wohn-Eigentümergemeinschaften mit 50 Einheiten oder weniger, deren Baugenehmigung vor dem 1. Januar 2013 erteilt wurde, über ein kollektives Energieeffizienzdiagnose verfügen. Für eine Eigentümergemeinschaft von 2 Einheiten verteilt sich die Kosten des kollektiven DPE nur auf zwei Personen, was eine verhältnismäßig schwerere Belastung darstellt als in einer großen Gemeinschaft.
- Der PPT muss einen Zeitraum von zehn Jahren abdecken und eine Kostenschätzung für die identifizierten Arbeiten enthalten
- Das kollektive DPE bezieht sich auf das gesamte Gebäude, nicht auf jede Einheit einzeln
- Der Instandhaltungsfonds muss mit mindestens 5 % des jährlichen Haushaltsplans gefüllt werden
- Die Nichteinhaltung dieser Verpflichtungen führt nicht zu direkten Sanktionen, schwächt jedoch die Eigentümergemeinschaft im Falle eines Verkaufs oder eines Rechtsstreits
Blockade und gerichtliche Schritte zwischen zwei Eigentümern
Das strukturelle Risiko einer Eigentümergemeinschaft mit zwei Eigentümern liegt in der fehlenden möglichen Mehrheit im Falle eines Dissenses. Keine Mehrheit kann zwei in Konflikt stehende Eigentümer entscheiden. Artikel 41-19 sieht vor, dass der Eigentümer, der sich dem Widerspruch des anderen gegenüber sieht, das Gericht anrufen kann, um die Genehmigung zur Durchführung von Arbeiten oder zur Ergreifung einer für die Erhaltung des Gebäudes notwendigen Entscheidung zu erhalten.
Dieses gerichtliche Verfahren bleibt langwierig und kostspielig. Im Vorfeld empfehlen wir, in das Reglement der Eigentümergemeinschaft eine Klausel zur obligatorischen vorherigen Mediation aufzunehmen, die die Parteien verpflichtet, einen gütlichen Vergleich zu versuchen, bevor das Gericht angerufen wird. Diese Klausel hindert nicht am Zugang zum Richter, schafft jedoch einen strukturierten Diskussionsrahmen.
Das autonome Regime der Eigentümergemeinschaft mit zwei Eigentümern bietet eine geschätzte Flexibilität in der Verwaltung, vorausgesetzt, jede Entscheidung wird schriftlich formalisiert. Die neuen Verpflichtungen des PPT und des kollektiven DPE fügen eine Schicht von Anforderungen hinzu, die die scheinbare Einfachheit der Struktur nicht unterschätzen lassen sollte.