We hebben net het leningaanbod ondertekend, de compromis is afgerond, en toch is het geld nog steeds niet op de tafel van de notaris. De vrijgave van de fondsen van een hypotheek blijft de fase waarin de termijnen het vaakst uitlopen, soms vanwege een ontbrekend document in het dossier, soms door een eenvoudige kalenderafwijking tussen de bank en de notariskantoor.
Oproep tot fondsen van de notaris: de trigger waar de bank op wacht
In de praktijk geeft de bank niets uit eigen initiatief vrij. Het is de notaris die een oproep tot fondsen naar de kredietgever stuurt, met vermelding van de datum van ondertekening van de authentieke akte, het exacte bedrag dat vrijgegeven moet worden en de gegevens van de escrow-rekening.
Zonder dit document blijft het dossier in afwachting, zelfs als het leningaanbod al weken geleden is geaccepteerd. We zien regelmatig kopers hun bankadviseur opnieuw benaderen terwijl de blokkade in werkelijkheid van het notariskantoor komt, dat nog niet alle diagnoses of het certificaat van stedenbouwkundige conformiteit heeft ontvangen.
Wanneer we het hebben over de vrijgave van de fondsen van een hypotheek, hebben we het dus over een mechanisme met drie actoren (lener, bank, notaris) waarbij iedereen afhankelijk is van de reactietijd van de twee anderen. Het anticiperen op deze coördinatie voorkomt de meeste vertragingen.
Tussentijdse rente in VEFA: de verborgen kosten van geleidelijke vrijgave
Concurrenten vermelden vaak de tussentijdse rente in één zin. In de praktijk is dit het onderdeel dat de eerste kopers in verkoop in de staat van toekomstige voltooiing (VEFA) het meest verrast.
Waarom het bedrag snel oploopt
In VEFA of in bouw (CCMI) worden de fondsen niet in één keer uitgekeerd. De ontwikkelaar of aannemer roept opeenvolgende schijven op: funderingen, waterdicht maken, luchtdicht maken, voltooiing. Bij elke oproep geeft de bank een fractie van de lening vrij.
De tussentijdse rente is van toepassing op het al vrijgegeven kapitaal, niet op het totale bedrag van de lening. Maar omdat de oproepen tot fondsen soms meer dan een jaar duren, kan de cumulatieve rekening enkele duizenden euro’s bedragen voordat men zelfs maar verhuist.
Volledige of gedeeltelijke vrijstelling
Men kan twee soorten vrijstellingen met de bank onderhandelen:
- De gedeeltelijke vrijstelling: men betaalt alleen de tussentijdse rente tijdens de bouw, zonder het kapitaal aan te raken. Dit is de meest voorkomende optie.
- De volledige vrijstelling: men betaalt helemaal niets tijdens de bouwfase, maar de rente wordt gecapitaliseerd en toegevoegd aan het bedrag van de lening. De uiteindelijke kosten van de lening stijgen.
- De klassieke aflossingsuitstel: de aflossing van het kapitaal begint op een vastgestelde datum, ongeacht de voortgang van de bouw. Minder gebruikelijk, het vereist een goede afstemming van de kalender.
De reacties variëren op dit punt afhankelijk van de banken. Sommige accepteren de volledige vrijstelling zonder extra rente, andere brengen een opslag in rekening. Het is in ons belang om deze vraag al bij het opstellen van het dossier te stellen, niet op het moment van de eerste fondsenwerving.
Opschortende voorwaarden en blokkering documenten: wat het de vrijgave daadwerkelijk vertraagt
Het geaccepteerde leningaanbod is niet voldoende. De bank eist dat alle opschortende voorwaarden van de compromis zijn opgeheven voordat de fondsen worden overgemaakt. Onder de meest voorkomende:
- De verzekeringsovereenkomst van de lener, met de goedgekeurde quotiteit door de kredietgever. Een wijziging van het contract in externe delegatie kan enkele dagen extra verwerkingstijd toevoegen.
- Het bewijs van persoonlijke inbreng dat op de aangewezen rekening is overgemaakt. Sommige banken weigeren een overboeking vanuit een spaarrekening die niet bij hen is ondergebracht, wat een extra heen-en-weer genereert.
- De garantie van de lening (hypotheek, voorrecht van de geldschieter of borg zoals Crédit Logement). Het voorleggen aan de borginstantie duurt gemiddeld één tot twee weken, soms langer in drukke perioden.
- Het stedenbouwkundig certificaat of de afwezigheid van gemeentelijke voorkeursrechten, documenten die de notaris bij de gemeente moet verkrijgen.
Één enkel ontbrekend document is voldoende om het proces te bevriezen. Elke document onmiddellijk doorgeven bij ontvangst, zonder te wachten op een herinnering, blijft de beste manier om de totale doorlooptijd te verkorten.
Hypotheekrente en vrijgave van fondsen: wat de huidige context verandert
Sinds medio 2025 heeft de stabilisatie van de rentes rond de 3 tot 3,7 % afhankelijk van de looptijd de productie van kredieten nieuw leven ingeblazen. Volgens gegevens van Crédit Agricole e-immobilier liggen de gemiddelde rentes in 2025 tussen 3,5 en 3,7 %. Finance pour Tous geeft aan dat de daling van de rentes tussen eind 2023 en medio 2025 (van 4,5 % naar 3 %) een stel in staat heeft gesteld om ongeveer 40.000 euro extra te lenen in vergelijking met de voorgaande periode.
Deze opleving heeft een concreet effect op de vrijgave: de banken behandelen meer dossiers tegelijkertijd, wat de interne validatietermijnen kan verlengen. Tegelijkertijd compenseert de digitalisering van de uitwisselingen (elektronische handtekeningen, gedigitaliseerde verzending van documenten naar de notaris) dit verhoogde volume gedeeltelijk.
Voor de lener is de praktische consequentie eenvoudig: zijn rente vergrendelen via het ondertekende leningaanbod, en vervolgens het dossier van garantie en verzekering zonder te wachten afronden, zodat de notaris de oproep tot fondsen kan versturen zodra de akte klaar is.
Aankoop in het oude en ondertekening bij de notaris: de vrijgave in één keer
In het oude is het mechanisme directer. De notaris stelt de datum van ondertekening van de authentieke akte vast, stuurt de oproep tot fondsen naar de bank, en de overboeking wordt in één keer op de escrow-rekening van de notaris uitgevoerd. De koper heeft geen tussentijdse rente te beheren aangezien het kapitaal wordt vrijgegeven en de aflossing van de lening onmiddellijk begint.
De klassieke val blijft de discrepantie tussen de geplande datum en de werkelijke datum. Een uitstel van ondertekening (verkoper niet klaar, stedenbouwkundig document te laat) kan verplichten om opnieuw een oproep tot fondsen te vragen met een nieuwe datum, wat de administratieve cyclus aan de bankzijde opnieuw op gang brengt.
De meest effectieve voorzorgsmaatregel: bevestig met de notaris, ten minste tien dagen voor de geplande ondertekening, dat alle documenten zijn verzameld en dat de oproep tot fondsen inderdaad is verzonden. Tien dagen is de operationele termijn die de meeste banken vragen om een dergelijke overboeking te verwerken.