Abbiamo appena firmato l’offerta di prestito, il compromesso è concluso, eppure i soldi non sono ancora sul tavolo del notaio. Il rilascio dei fondi di un prestito immobiliare rimane l’ultima fase in cui i tempi slittano più spesso, a volte per un documento mancante nel fascicolo, altre volte a causa di un semplice disguido di calendario tra la banca e lo studio notarile.
Richiesta di fondi del notaio: il fattore scatenante che attende la banca
In pratica, la banca non libera nulla di propria iniziativa. È il notaio che invia una richiesta di fondi all’istituto di credito, specificando la data di firma dell’atto autentico, l’importo esatto da rilasciare e le coordinate del conto di deposito.
In assenza di questo documento, il fascicolo rimane in attesa, anche se l’offerta di prestito è stata accettata da diverse settimane. Si vedono regolarmente acquirenti sollecitare il loro consulente bancario mentre il blocco proviene in realtà dallo studio notarile, che non ha ancora ricevuto tutte le diagnosi o il certificato di conformità urbanistica.
Quando si parla di rilascio dei fondi di un prestito immobiliare, si parla quindi di una meccanica a tre attori (mutuatario, banca, notaio) in cui ciascuno dipende dalla reattività degli altri due. Anticipare questa coordinazione evita la maggior parte dei ritardi.
Interessi intercalari in VEFA: il costo nascosto del rilascio progressivo
I concorrenti spesso menzionano gli interessi intercalari in una frase. Sul campo, è la voce che sorprende di più i primi acquirenti in vendita nello stato futuro di completamento (VEFA).
Perché l’importo aumenta rapidamente
In VEFA o in costruzione (CCMI), i fondi non vengono versati in un’unica soluzione. Il promotore o l’appaltatore richiede tranche successive: fondazioni, messa in sicurezza, messa in opera, completamento. Ad ogni richiesta, la banca rilascia una frazione del prestito.
Gli interessi intercalari si applicano sul capitale già rilasciato, non sull’importo totale del credito. Ma poiché le richieste di fondi si estendono talvolta per più di un anno, la fattura cumulata può rappresentare diverse migliaia di euro anche prima di trasferirsi.
Franchigia totale o parziale
Si possono negoziare due tipi di franchigia con la banca:
- La franchigia parziale: si rimborsano solo gli interessi intercalari durante la costruzione, senza toccare il capitale. È l’opzione più comune.
- La franchigia totale: non si paga nulla durante la fase di costruzione, ma gli interessi sono capitalizzati e aggiunti all’importo del prestito. Il costo finale del credito aumenta.
- Il differimento di ammortamento classico: il rimborso del capitale inizia a una data stabilita, indipendentemente dall’avanzamento dei lavori. Meno comune, richiede di pianificare bene il calendario.
I feedback variano su questo punto a seconda delle banche. Alcune accettano la franchigia totale senza costi aggiuntivi di tasso, altre applicano un aumento. È nell’interesse di tutti porre la domanda già nella fase di montaggio del fascicolo, non al momento della prima richiesta di fondi.
Condizioni sospensive e documenti bloccanti: ciò che ritarda concretamente il rilascio
L’offerta di prestito accettata non è sufficiente. La banca richiede che tutte le condizioni sospensive del compromesso siano soddisfatte prima di trasferire i fondi. Tra le più frequenti:
- L’attestato di assicurazione del mutuatario, con la quota validata dall’istituto di credito. Un cambiamento di contratto in delega esterna può aggiungere diversi giorni di elaborazione.
- Il giustificativo di apporto personale trasferito sul conto designato. Alcune banche rifiutano un bonifico da un libretto non domiciliato presso di loro, il che genera un ulteriore andirivieni.
- La garanzia del prestito (ipoteca, privilegio del creditore o cauzione tipo Crédit Logement). Il passaggio davanti all’ente di garanzia richiede in media da una a due settimane, a volte di più in periodi di alta attività.
- Il certificato di urbanismo o l’assenza di preemption comunale, documenti che il notaio deve ottenere presso il comune.
Un solo documento mancante è sufficiente a congelare il processo. Trasmettere ogni documento non appena ricevuto, senza attendere il sollecito, rimane il modo migliore per ridurre il tempo complessivo.
Tassi immobiliari e rilascio dei fondi: cosa cambia nel contesto attuale
Da metà 2025, la stabilizzazione dei tassi attorno al 3-3,7% a seconda della durata ha rilanciato la produzione di crediti. Secondo i dati riportati da Crédit Agricole e-immobilier, i tassi medi nel 2025 si aggirano tra il 3,5 e il 3,7%. La Finanza per Tutti indica che la diminuzione dei tassi tra la fine del 2023 e metà 2025 (dal 4,5% al 3%) ha permesso a una coppia di prendere in prestito circa 40.000 euro in più rispetto al periodo precedente.
Questo rinnovato slancio ha un effetto concreto sul rilascio: le banche trattano un numero maggiore di fascicoli simultaneamente, il che può allungare i tempi di validazione interna. Parallelamente, la digitalizzazione degli scambi (firme elettroniche, trasmissione dematerializzata dei documenti al notaio) compensa parzialmente questo volume aumentato.
Per il mutuatario, la conseguenza pratica è semplice: bloccare il proprio tasso tramite l’offerta di prestito firmata, quindi completare il fascicolo di garanzia e assicurazione senza attendere, affinché il notaio possa inviare la richiesta di fondi non appena l’atto è pronto.
Acquisto nel vecchio e firma presso il notaio: il rilascio in un’unica soluzione
Nell’usato, il meccanismo è più diretto. Il notaio fissa la data di firma dell’atto autentico, invia la richiesta di fondi alla banca, e il bonifico viene effettuato in blocco sul conto di deposito del notaio. L’acquirente non ha interessi intercalari da gestire poiché il capitale è rilasciato e l’ammortamento del prestito inizia immediatamente.
Il classico tranello rimane il disguido tra la data prevista e la data reale. Un rinvio della firma (venditore non pronto, documento urbanistico in ritardo) può costringere a richiedere nuovamente una richiesta di fondi con una nuova data, il che rilancia il circuito amministrativo dalla parte della banca.
La precauzione più efficace: confermare con il notaio, almeno dieci giorni prima della firma prevista, che tutti i documenti siano riuniti e che la richiesta di fondi sia stata effettivamente inviata. Dieci giorni è il termine operativo che la maggior parte delle banche richiede per elaborare un bonifico di questo tipo.