Acabamos de assinar a oferta de empréstimo, o compromisso está fechado, e ainda assim o dinheiro não está na mesa do notário. O desbloqueio dos fundos de um empréstimo imobiliário continua a ser a etapa onde os prazos mais frequentemente se atrasam, às vezes por um documento faltante no dossiê, outras vezes devido a um simples descompasso de calendário entre o banco e o cartório.
Chamada de fundos do notário: o gatilho que o banco espera
Na prática, o banco não libera nada por iniciativa própria. É o notário que envia uma chamada de fundos à instituição financeira, especificando a data de assinatura do ato autêntico, o montante exato a ser desbloqueado e os dados da conta de custódia.
Sem este documento, o dossiê permanece pendente, mesmo que a oferta de empréstimo tenha sido aceita há várias semanas. Vemos regularmente compradores acionando seu consultor bancário, enquanto o bloqueio vem, na verdade, do cartório, que ainda não recebeu todos os diagnósticos ou o certificado de conformidade urbanística.
Quando falamos de desbloqueio dos fundos de um empréstimo imobiliário, estamos falando, portanto, de uma mecânica com três atores (tomador, banco, notário) onde cada um depende da reatividade dos outros dois. Antecipar essa coordenação evita a maioria dos atrasos.
Juros intercalados em VEFA: o custo oculto do desbloqueio progressivo
Os concorrentes costumam mencionar os juros intercalados em uma frase. No campo, é a categoria que mais surpreende os compradores de primeira viagem em venda no estado futuro de conclusão (VEFA).
Por que o montante sobe rapidamente
Em VEFA ou em construção (CCMI), os fundos não são liberados de uma só vez. O promotor ou o construtor solicita parcelas sucessivas: fundações, colocação fora da água, colocação fora do ar, conclusão. A cada chamada, o banco desbloqueia uma fração do empréstimo.
Os juros intercalados incidem sobre o capital já desbloqueado, não sobre o montante total do crédito. Mas como as chamadas de fundos se estendem às vezes por mais de um ano, a fatura acumulada pode representar vários milhares de euros antes mesmo de se mudar.
Isenção total ou parcial
Podemos negociar dois tipos de isenção com o banco:
- A isenção parcial: pagamos apenas os juros intercalados durante a construção, sem tocar no capital. É a opção mais comum.
- A isenção total: não pagamos nada durante a fase de construção, mas os juros são capitalizados e adicionados ao montante do empréstimo. O custo final do crédito aumenta.
- O diferimento de amortização clássico: o reembolso do capital começa em uma data fixada, independentemente do andamento da obra. Menos comum, obriga a ajustar bem o calendário.
Os retornos variam sobre este ponto conforme os bancos. Alguns aceitam a isenção total sem custo adicional de taxa, outros aplicam um aumento. É do nosso interesse fazer a pergunta assim que o dossiê for montado, e não no momento da primeira liberação de fundos.
Condições suspensivas e documentos bloqueadores: o que realmente atrasa o desbloqueio
A oferta de empréstimo aceita não é suficiente. O banco exige que todas as condições suspensivas do compromisso sejam levantadas antes de transferir os fundos. Entre as mais frequentes:
- A declaração de seguro do tomador, com a porcentagem validada pela instituição financeira. Uma mudança de contrato em delegação externa pode adicionar vários dias de processamento.
- O comprovante de aporte pessoal transferido para a conta designada. Alguns bancos recusam uma transferência de uma conta poupança não domiciliada com eles, o que gera um vai-e-vem adicional.
- A garantia do empréstimo (hipoteca, privilégio do credor ou caução tipo Crédito Habitação). O trâmite com a instituição de caução leva em média de uma a duas semanas, às vezes mais em períodos de alta atividade.
- O certificado de urbanismo ou a ausência de preempção municipal, documentos que o notário deve obter junto à prefeitura.
Um único documento faltante é suficiente para congelar o processo. Transmitir cada peça assim que recebida, sem esperar pela cobrança, continua a ser a melhor maneira de encurtar o prazo total.
Taxa imobiliária e desbloqueio dos fundos: o que muda no contexto atual
Desde meados de 2025, a estabilização das taxas em torno de 3 a 3,7% dependendo da duração reativou a produção de créditos. Segundo os dados divulgados pelo Crédit Agricole e-immobilier, as taxas médias em 2025 giram entre 3,5 e 3,7%. A Finance pour Tous indica que a queda das taxas entre o final de 2023 e meados de 2025 (de 4,5% para 3%) permitiu que um casal tomasse emprestados cerca de 40.000 euros a mais em comparação com o período anterior.
Esse aumento de atividade tem um efeito concreto sobre o desbloqueio: os bancos tratam mais dossiês simultaneamente, o que pode alongar os prazos de validação interna. Paralelamente, a digitalização das trocas (assinaturas eletrônicas, transmissão desmaterializada dos documentos ao notário) compensa parcialmente esse volume aumentado.
Para o tomador, a consequência prática é simples: travar sua taxa por meio da oferta de empréstimo assinada, e então finalizar o dossiê de garantia e seguro sem esperar, para que o notário possa enviar a chamada de fundos assim que o ato estiver pronto.
Compra no antigo e assinatura no notário: o desbloqueio de uma só vez
No antigo, o mecanismo é mais direto. O notário fixa a data de assinatura do ato autêntico, envia a chamada de fundos ao banco, e a transferência é realizada em bloco para a conta de custódia do notário. O comprador não tem juros intercalados a gerenciar, uma vez que o capital é liberado e a amortização do empréstimo começa imediatamente.
O clássico risco permanece o descompasso entre a data prevista e a data real. Um adiamento na assinatura (vendedor não pronto, documento de urbanismo atrasado) pode obrigar a solicitar novamente uma chamada de fundos com uma nova data, o que reinicia o circuito administrativo do lado do banco.
A precaução mais eficaz: confirmar com o notário, pelo menos dez dias antes da assinatura prevista, que todos os documentos estão reunidos e que a chamada de fundos foi realmente enviada. Dez dias é o prazo operacional que a maioria dos bancos solicita para processar uma transferência desse tipo.