Wir haben gerade das Darlehensangebot unterschrieben, der Vertrag ist abgeschlossen, und dennoch ist das Geld immer noch nicht auf dem Tisch des Notars. Die Freigabe der Mittel eines Immobilienkredits bleibt der Schritt, bei dem die Fristen am häufigsten aus dem Ruder laufen, manchmal wegen eines fehlenden Dokuments im Dossier, manchmal aufgrund eines einfachen Zeitplans zwischen der Bank und dem Notarbüro.
Fondsanforderung des Notars: der Auslöser, den die Bank erwartet
In der Praxis gibt die Bank nichts aus eigener Initiative frei. Es ist der Notar, der eine Fondsanforderung an die kreditgebende Institution sendet, in der er das Datum der Unterzeichnung der notariellen Urkunde, den genauen Betrag, der freigegeben werden soll, und die Kontaktdaten des Treuhandkontos angibt.
Ohne dieses Dokument bleibt das Dossier in der Warteschleife, selbst wenn das Darlehensangebot seit mehreren Wochen akzeptiert wurde. Regelmäßig sehen wir Käufer, die ihren Bankberater kontaktieren, während die Blockade tatsächlich vom Notarbüro ausgeht, das noch nicht alle Gutachten oder das städtebauliche Konformitätszertifikat erhalten hat.
Wenn wir von der Freigabe der Mittel eines Immobilienkredits sprechen, reden wir also von einem Mechanismus mit drei Akteuren (Darlehensnehmer, Bank, Notar), bei dem jeder von der Reaktionsfähigkeit der beiden anderen abhängt. Diese Koordination im Voraus zu planen, vermeidet die meisten Verzögerungen.
Interimskosten bei VEFA: die versteckten Kosten der schrittweisen Freigabe
Die Wettbewerber erwähnen oft die Interimskosten in einem Satz. Vor Ort ist dies der Posten, der die Erstkäufer im Verkauf im zukünftigen Zustand (VEFA) am meisten überrascht.
Warum der Betrag schnell steigt
Bei VEFA oder im Bau (CCMI) werden die Mittel nicht auf einmal ausgezahlt. Der Entwickler oder Bauunternehmer fordert aufeinanderfolgende Raten an: Fundamente, Rohbau, Dach, Fertigstellung. Bei jeder Anforderung gibt die Bank einen Teil des Kredits frei.
Die Interimskosten beziehen sich auf das bereits freigegebene Kapital, nicht auf den Gesamtbetrag des Kredits. Da die Fondsanforderungen manchmal über mehr als ein Jahr verteilt sind, kann die kumulierte Rechnung mehrere Tausend Euro betragen, bevor man überhaupt einzieht.
Teilweise oder vollständige Freistellung
Man kann mit der Bank zwei Arten von Freistellungen verhandeln:
- Die teilweise Freistellung: Man zahlt während des Baus nur die Interimskosten, ohne das Kapital anzutasten. Das ist die gängigste Option.
- Die vollständige Freistellung: Man zahlt während der Bauphase überhaupt nichts, aber die Zinsen werden kapitalisiert und zum Kreditbetrag hinzugefügt. Die endgültigen Kosten des Kredits steigen.
- Die klassische Tilgungsstundung: Die Rückzahlung des Kapitals beginnt zu einem festgelegten Datum, unabhängig vom Fortschritt der Baustelle. Weniger verbreitet, erfordert sie eine genaue Terminplanung.
Die Rückmeldungen zu diesem Punkt variieren je nach Bank. Einige akzeptieren die vollständige Freistellung ohne Zinsaufschlag, andere erheben eine Erhöhung. Es ist ratsam, die Frage bereits bei der Erstellung des Dossiers zu stellen, nicht erst bei der ersten Mittelabhebung.
Aufschiebende Bedingungen und blockierende Dokumente: was die Freigabe konkret verzögert
Das akzeptierte Darlehensangebot reicht nicht aus. Die Bank verlangt, dass alle aufschiebenden Bedingungen des Vertrags erfüllt sind, bevor sie die Mittel überträgt. Zu den häufigsten gehören:
- Die Bescheinigung über die Kreditnehmerversicherung, mit dem von der kreditgebenden Institution genehmigten Anteil. Eine Vertragsänderung bei einer externen Delegation kann mehrere Tage Bearbeitungszeit hinzufügen.
- Der Nachweis über das persönliche Eigenkapital, das auf das angegebene Konto überwiesen wurde. Einige Banken lehnen eine Überweisung von einem nicht bei ihnen geführten Sparbuch ab, was einen zusätzlichen Hin- und Rückweg verursacht.
- Die Garantie des Kredits (Hypothek, Vorrecht des Geldgebers oder Bürgschaft wie bei Crédit Logement). Der Gang zur Bürgschaftsorganisation dauert im Durchschnitt ein bis zwei Wochen, manchmal länger in Zeiten hoher Nachfrage.
- Das Bauzertifikat oder das Fehlen einer kommunalen Voranfrage, Dokumente, die der Notar bei der Gemeinde einholen muss.
Ein einziges fehlendes Dokument reicht aus, um den Prozess zu blockieren. Jedes Dokument sofort nach Erhalt übermitteln, ohne auf eine Erinnerung zu warten, bleibt die beste Möglichkeit, die Gesamtdauer zu verkürzen.
Immobilienzinsen und Freigabe der Mittel: was der aktuelle Kontext ändert
Seit Mitte 2025 hat die Stabilisierung der Zinsen um 3 bis 3,7 % je nach Laufzeit die Kreditvergabe wieder angekurbelt. Laut den von Crédit Agricole e-immobilier veröffentlichten Daten liegen die durchschnittlichen Zinsen im Jahr 2025 zwischen 3,5 und 3,7 %. Finance pour Tous gibt an, dass der Rückgang der Zinsen zwischen Ende 2023 und Mitte 2025 (von 4,5 % auf 3 %) es einem Paar ermöglicht hat, etwa 40.000 Euro mehr zu leihen als in der vorherigen Periode.
Diese Wiederbelebung hat konkrete Auswirkungen auf die Freigabe: die Banken bearbeiten gleichzeitig mehr Dossiers, was die internen Validierungsfristen verlängern kann. Gleichzeitig kompensiert die Digitalisierung der Abläufe (elektronische Unterschriften, digitale Übermittlung der Dokumente an den Notar) teilweise dieses erhöhte Volumen.
Für den Darlehensnehmer ist die praktische Konsequenz einfach: seinen Zinssatz über das unterschriebene Darlehensangebot zu sichern und dann das Dossier für Garantie und Versicherung ohne Verzögerung abzuschließen, damit der Notar die Fondsanforderung senden kann, sobald die Urkunde bereit ist.
Kauf im Altbau und Unterschrift beim Notar: die Freigabe auf einmal
Im Altbau ist der Mechanismus direkter. Der Notar legt das Datum der Unterzeichnung der notariellen Urkunde fest, sendet die Fondsanforderung an die Bank, und die Überweisung erfolgt in einem Block auf das Treuhandkonto des Notars. Der Käufer hat keine Interimskosten zu verwalten, da das Kapital freigegeben wird und die Tilgung des Kredits sofort beginnt.
Die klassische Falle bleibt die Diskrepanz zwischen dem geplanten Datum und dem tatsächlichen Datum. Eine Verschiebung der Unterzeichnung (Verkäufer nicht bereit, städtebauliches Dokument verspätet) kann dazu führen, dass eine neue Fondsanforderung mit einem neuen Datum angefordert werden muss, was den administrativen Kreislauf auf Seiten der Bank erneut in Gang setzt.
Die effektivste Vorsichtsmaßnahme: Bestätigen Sie mit dem Notar mindestens zehn Tage vor dem geplanten Unterzeichnungstermin, dass alle Unterlagen vollständig sind und dass die Fondsanforderung tatsächlich gesendet wurde. Zehn Tage sind die operative Frist, die die meisten Banken für die Bearbeitung einer solchen Überweisung verlangen.