Acabamos de firmar la oferta de préstamo, el compromiso está cerrado, y sin embargo el dinero aún no está sobre la mesa del notario. El desbloqueo de los fondos de un préstamo hipotecario sigue siendo la etapa donde los plazos más a menudo se desvían, a veces por un documento faltante en el expediente, a veces debido a un simple desfase de calendario entre el banco y la notaría.
Llamada de fondos del notario: el desencadenante que espera el banco
En la práctica, el banco no libera nada por su propia iniciativa. Es el notario quien envía una llamada de fondos al establecimiento prestamista, especificando la fecha de firma del acto auténtico, el monto exacto a desbloquear y los datos de la cuenta de depósito.
Sin este documento, el expediente permanece en espera, incluso si la oferta de préstamo ha sido aceptada desde hace varias semanas. Regularmente vemos a compradores presionar a su asesor bancario cuando en realidad el bloqueo proviene de la notaría, que aún no ha recibido todos los diagnósticos o el certificado de conformidad urbanística.
Cuando hablamos de desbloqueo de los fondos de un préstamo hipotecario, nos referimos a una mecánica de tres actores (prestatario, banco, notario) donde cada uno depende de la reactividad de los otros dos. Anticipar esta coordinación evita la mayoría de los retrasos.
Intereses intercalarios en VEFA: el costo oculto del desbloqueo progresivo
Los competidores a menudo mencionan los intereses intercalarios en una frase. En el terreno, es el aspecto que más sorprende a los compradores primerizos en venta en el estado futuro de finalización (VEFA).
Por qué el monto sube rápido
En VEFA o en construcción (CCMI), los fondos no se desembolsan de una sola vez. El promotor o el constructor solicita tramos sucesivos: cimientos, puesta fuera de agua, puesta fuera de aire, finalización. En cada llamada, el banco desbloquea una fracción del préstamo.
Los intereses intercalarios se aplican sobre el capital ya desbloqueado, no sobre el monto total del crédito. Pero como las llamadas de fondos a veces se extienden por más de un año, la factura acumulada puede representar varios miles de euros antes incluso de mudarse.
Franquicia total o parcial
Se pueden negociar dos tipos de franquicia con el banco:
- La franquicia parcial: solo se reembolsan los intereses intercalarios durante la construcción, sin tocar el capital. Es la opción más común.
- La franquicia total: no se paga nada durante la fase de construcción, pero los intereses se capitalizan y se añaden al monto del préstamo. El costo final del crédito aumenta.
- El diferido de amortización clásico: el reembolso del capital comienza en una fecha fijada, independientemente del avance de la obra. Menos común, obliga a ajustar bien el calendario.
Las respuestas varían sobre este punto según los bancos. Algunos aceptan la franquicia total sin sobrecoste de tipo, otros aplican un incremento. Es recomendable plantear la pregunta desde el inicio del expediente, no en el momento de la primera liberación de fondos.
Condiciones suspensivas y documentos bloqueantes: lo que retrasa concretamente el desbloqueo
La oferta de préstamo aceptada no es suficiente. El banco exige que todas las condiciones suspensivas del compromiso sean levantadas antes de transferir los fondos. Entre las más frecuentes:
- El certificado de seguro del prestatario, con la cuota validada por el establecimiento prestamista. Un cambio de contrato en delegación externa puede añadir varios días de tramitación.
- El justificante de aportación personal transferido a la cuenta designada. Algunos bancos rechazan una transferencia desde una libreta no domiciliada en ellos, lo que genera un ida y vuelta adicional.
- La garantía del préstamo (hipoteca, privilegio de prestamista de dinero o aval tipo Crédit Logement). El paso por el organismo de aval tarda de media una a dos semanas, a veces más en períodos de alta actividad.
- El certificado de urbanismo o la ausencia de preempción municipal, documentos que el notario debe obtener del ayuntamiento.
Un solo documento faltante es suficiente para congelar el proceso. Transmitir cada documento tan pronto como se reciba, sin esperar a la reactivación, sigue siendo la mejor manera de acortar el plazo global.
Tasa hipotecaria y desbloqueo de fondos: lo que cambia el contexto actual
Desde mediados de 2025, la estabilización de las tasas alrededor del 3 al 3,7 % según la duración ha relanzado la producción de créditos. Según los datos difundidos por Crédit Agricole e-immobilier, las tasas medias en 2025 oscilan entre el 3,5 y el 3,7 %. La Finanzas para Todos indica que la bajada de tasas entre finales de 2023 y mediados de 2025 (del 4,5 % hacia el 3 %) ha permitido a una pareja pedir prestados aproximadamente 40 000 euros adicionales en comparación con el período anterior.
Este repunte de actividad tiene un efecto concreto sobre el desbloqueo: los bancos tratan más expedientes simultáneamente, lo que puede alargar los plazos de validación interna. Paralelamente, la digitalización de los intercambios (firmas electrónicas, transmisión desmaterializada de documentos al notario) compensa parcialmente este volumen aumentado.
Para el prestatario, la consecuencia práctica es simple: asegurar su tasa a través de la oferta de préstamo firmada, y luego cerrar el expediente de garantía y seguro sin esperar, para que el notario pueda enviar la llamada de fondos tan pronto como el acto esté listo.
Compra en el antiguo y firma ante el notario: el desbloqueo de una sola vez
En el antiguo, el mecanismo es más directo. El notario fija la fecha de firma del acto auténtico, envía la llamada de fondos al banco, y la transferencia se realiza en bloque a la cuenta de depósito del notario. El comprador no tiene intereses intercalarios que gestionar ya que el capital se libera y la amortización del préstamo comienza de inmediato.
La trampa clásica sigue siendo el desfase entre la fecha prevista y la fecha real. Un aplazamiento de firma (vendedor no listo, documento de urbanismo retrasado) puede obligar a solicitar nuevamente una llamada de fondos con una nueva fecha, lo que reinicia el circuito administrativo del lado del banco.
La precaución más eficaz: confirmar con el notario, al menos diez días antes de la firma prevista, que todos los documentos están reunidos y que la llamada de fondos ha sido enviada correctamente. Diez días es el plazo operativo que la mayoría de los bancos requieren para procesar una transferencia de este tipo.